Long đong số phận “con lai” condotel

 “Khấp khởi” chờ đợi

Câu chuyện tìm địa vị pháp lý cho sản phẩm condotel (căn hộ – khách sạn) và các loại hình sản phẩm bất động sản phi truyền thống khác đã được nhắc tới từ cuối năm 2017 khi Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 để trình Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2019.

Đây là một trong số những dự án luật nhận được sự quan tâm rất lớn của các thành viên thị trường địa ốc. Thời điểm đó, các thành viên thị trường, đặc biệt là các chủ đầu tư condotel lớn khấp khởi mừng, bởi việc không được định danh tính pháp lý khiến nhiều dự án condotel gặp khó trong việc ra hàng do nhà đầu tư tư e ngại rủi ro khi xuống tiền. Thâm chí, một số chủ đầu tư phải tạm dừng kế hoạch phát triển dự án condotel để chờ đợi.

Số liệu thống kê từ Savills và CBRE cho thấy, tính đến nay, đã có tới gần 30.000 căn condotel được tung ra thị trường. Sản phẩm condotel đã phát triển mạnh tại Việt Nam và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng cơ sở hạ tầng cho hoạt động du lịch.

Còn theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dù mới phát triển trong vài năm trở lại đây, nhưng nguồn cung condotel đã xấp xỉ với nguồn cung phân khúc đất nền cả chục năm trước cộng lại. Đồng thời, đây là loại sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu với các thị trường lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh…

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT FLC Group cho biết, lợi ích thấy ngay với condotel là việc bổ sung mạnh mẽ cơ sở lưu trú cao cấp, qua đó thúc đẩy du lịch, tạo thêm nhiều việc làm, thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới.

Với doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế. 

Trong khi đó, với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản, vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu như việc đầu tư condotel trên thế giới được đảm bảo một cách an toàn cho các nhà đầu tư nhờ vào hệ thống văn bản pháp lý về quy chuẩn và quản lý một cách rõ ràng, thì tại Việt Nam, điều này cho tới thời điểm hiện tại vẫn là điều bế tắc. 

Vì pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh và quản lý với loại hình này, nên tạo ra những rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Đến nay, sau hơn 2 năm tìm cách tháo gỡ, phân khúc này vẫn rơi vào mớ bùng nhùng khi chưa thể tìm ra cách tháo gỡ.

Càng để lâu, càng tạo ra nhiều rủi ro

Trong Chỉ thị 09/CT-TTg về giải pháp tập trung tháo gỡ cho sản xuất – kinh doanh, bảo đảm mục tiêu tăng trưởng 6 tháng và cả năm 2019, một trong những nội dung quan trọng được Thủ tướng Chính phủ nhắc tới là yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách, văn bản liên quan đến phát triển và quản lý các loại hình bất động sản mới, trong đó bao gồm condotel.

Điều này cho thấy tính cấp bách của việc phải tìm ra phương án để giải quyết các vướng mắc về pháp lý dành cho condotel. Tuy nhiên, vấn đề hiện tại là giải quyết như thế nào lại không phải là điều dễ dàng.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc nên thừa nhận như thế nào đối với loại hình sản phẩm mới này là điều không dễ. Lý do chính là quyền sử dụng đất của các dự án du lịch biển kết hợp kinh doanh bất động sản đều là đất thương mại dịch vụ, không phải là đất ở, nên không đủ điều kiện để hình thành đơn vị ở để có thể cấp quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đối với condotel. 

Hay nói cách khác, dù khách hàng có chi ra hàng chục tỷ đồng để ký hợp đồng theo các điều khoản được thống nhất với chủ đầu tư hay doanh nghiệp phân phối cấp 1, thì quyền lợi mà khách hàng nhận được chỉ tương đương với khách du lịch nghỉ dưỡng dài ngày tại chính căn hộ siêu sang ven biển của mình.

Thế nhưng, điều này đã không được một số chủ đầu tư thông báo đầy đủ với khách hàng, thay vào đó, một đội ngũ tiếp thị hùng hậu đã cam kết rằng dự án đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng, đang triển khai xong phần thô… để lôi kéo người mua. Điều bất thường nhất là điều kiện bất khả kháng khi hợp đồng vô hiệu lại được đề cập rất chung chung, không rõ trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ đầu tư.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, vấn đề nằm ở câu chuyện thuật ngữ, bởi các quy định của Việt Nam đều quy định theo ngôn ngữ tiếng Việt, vì thế, khi điều chỉnh theo luật phải áp dụng theo ngôn ngữ Việt Nam. Về cơ bản, luật hiện nay nếu về chung cư, căn hộ và khách sạn đã có quy định riêng khá đầy đủ.

Trong khi đó, condotel vừa là thuật ngữ tiếng Anh, lại vừa là thuật ngữ ghép giữa condominum (chung cư) và hotel (khách sạn), vì thế việc nằm giữa cả Luật Du lịch lẫn Luật Đất đai khiến không thể xác định được danh tính của loại hình này. Nếu quy định do Luật Đất đai quản lý, thì condotel không được vận hành như mô hình khách sạn, còn nếu quy định do Luật Du lịch quản lý, thì condotel lại không được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE, condotel là mô hình đầu tư chia sẻ lợi nhuận và đương nhiên chia sẻ cả rủi ro, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp, cũng như nhiều ngành nghề liên quan khác.

Ông Thức khuyên, trong khi đợi chờ pháp lý, nhà đầu tư cá nhân nếu muốn đầu tư vào condotel, biệt thự biển trong năm 2019 phải xem chủ đầu tư dự án có uy tín hay không, có tiềm lực đủ để thực hiện những cam kết đã đưa ra hay không. Cũng có những chủ đầu tư không đưa ra cam kết, chỉ đưa ra chương trình cho thuê, nghĩa là họ sẽ giúp khách hàng cho thuê biệt thự hoặc căn hộ với mức lợi nhuận thỏa thuận. 

“Tuy nhiên, không có cam kết nào khác thì cũng không hẳn là không tốt, bởi họ đã thể hiện rõ năng lực của mình ngay từ đầu cho khách hàng dễ quyết định”, ông Thức đánh giá.